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张女士 座机; qq 微信号;拆迁评估中应该注意的问题随着我国城市规模的不断扩大,以及对城市污染控制的要求越来越严格,使得越来越多的工厂需要搬迁。此外,因不少企业在不断扩大生产规模,当原生产场地达不到发展需求时,也需要搬迁。工厂搬迁,必须停止生产,必定给企业造成一定的损失。因工厂搬迁而造成的生产经营损失的评估,对于拆迁赔偿的计量以及企业搬迁的财务预算,都是十分必要的。工厂搬迁,涉及企业的人、财、物,产、供、销,影响到企业的方方面面,因此,对于企业这一损失的评估也比较复杂。这不但关系到需要工厂搬迁的政府,还涉及作为当事人的企业,因此,又不能不予以重
近年来在工厂搬迁损失和费用方面的评估工作中,总结了以下一些体会。一般来说,工厂搬迁对企业的影响或者说对企业生产经营方面造成的损失,  
可分为三个阶段,即:搬迁准备阶段、搬迁阶段和搬迁后恢复正常生产阶段。这三个阶段的损失可以一条曲线来表示,即开始从零开始逐渐上升(搬迁准备阶段),上升至最高值(搬迁阶段),然后从最大值逐渐下降至零(搬迁后生产恢复阶段)。
下面,就这三个阶段分别进行一些分析:
(一)搬迁准备阶段:⑴因工厂的客户知该企业搬迁的消息,从而对其交货能力缺乏信心,因此定单会逐步减少转移;⑵搬迁企业不能在原地上新产品和扩大生产规模,丧失了发展的赢利机会;⑶由于工厂将要搬迁,对原材料的定货将逐步减少,这势必在与原材料供应商的价格谈判中处于不利地位;⑷由于工厂将要搬迁,企业管理层必然为此投入精力,因此影响了工厂搬迁前的生产管理;(5)工厂新址建设的一系列费用,包括征地、规划设计、厂房基建、装修、工厂配套设施的建设等等。在这个阶段,企业所受到的影响和损失是从零开始,并曲线上升。
(二)搬迁阶段:在搬迁阶段,工厂完全停工停产。业务收入为零,但,企业的另一些开支仍需要支付,包括:⑴生产经营中仍需要支付的费用:A、职工的薪酬(包括工资、福利、社保)以及当涉及职工后勤服务的建筑也需搬迁时、还需要保障职工的后勤需求;B、生产设备、运输设备、办公设备按月计提的折旧费用;、管理费用;D不在搬迁范围内的销售、营业网点的日常开支(房租费等)(2)财务费用:因工厂搬迁贷款的利息支出。在这一阶段,搬迁对企业的影响和导致的损失曲线上升,可能达到峰值。
(三)、搬迁后生产恢复阶段:在这一阶段,设备的安装调试工作将逐步完成,生产和管理秩序逐步恢复;客户对企业交货能力的信心逐步得到恢复;原材料供货渠道逐步稳定;企业管理层主要精力逐步转移;员工的情绪也逐步稳定;最后使工厂的生产效率达到搬迁前的水平,或因工厂新址各种条件的改善,而超过了过去。在这个阶段,企业搬迁的影响和损失的曲线是下降的,直至零。
经营损失评估资料搜集目录  
一、企业基础资料1、工商企业法人营业执照及税务登记证、生产许可证等;2、企业简介;3、公司章程;4、企业产品质量标准;5、企业营销网络分布情况;6、新闻媒体,消费者对商标产品质量、售后服务的相关报道和评价等反馈信息;7、其它。 
二、经营损失资料1、房屋租赁合同复印件2、政府拆迁文件复印件。
三、财务资料3、委托方近三年(含评估基准日)资产负债表、损益表或相关财务收益统计;4、委托方未来五年发展规划;5、企业未来3-5年的收益预测及编制说明(C表)。
四、其它资料6、企业及相关产品(服务)荣誉证书;7、委托方承诺书。 北京海润京丰资产评估事务所(普通合伙) 位于中华人民共和国首都 北京海淀区 复兴路 国海广场 D1516室 欢迎您前来考察 咨询电话 张女士 座机; qq 微信号;


关键词: 企业搬迁评估 停业损失评估 企业整体评估

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